+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Имущественный затратный подход при оценке имущественного комплекса


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Если Вам не понравится наша рассылка, Вы сможете в любой момент отписаться от нее в один клик. В период кризиса перед оценщиком встает сложная, но и интересная проблема оценки стоимости объектов в условиях неопределенности. Своими знаниями в области оценки бизнеса делится Ирина Вячеславовна Косорукова, к. В связи с этим при применении доходного подхода к оценке такого объекта оценщик сталкивается, по сути, с оценкой инвестиционного проекта, результатом оценки которого будет формирование инвестиционной, а не рыночной стоимости объекта.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Лекция 4 "Затратный подход к оценки недвижимости" (Озеров Е.С.)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Содержание:

Оценка стоимости бизнеса

Ахмедова Н. Дагестанский государственный университет народного хозяйства, г. Как известно, в конце х - начале х годов прошлого века в Российской Федерации инициировали проведение масштабной земельной реформы, которая привела к образованию новой социально-экономической категории, такой как земельно-экономический и имущественный комплекс, и, как следствие, новым методам управления землей и недвижимостью.

Представленная статья посвящена вопросам земельно-имущественных отношений, непосредственно, затрагивающих интересы страны, муниципальных образований различного уровня, всех хозяйствующих субъектов и граждан.

В этой ситуации объективной необходимостью является решение вопросов, связанных с теорией и методологией формирования эффективных информационных и экономических рычагов в системе управления земельно-имущественным комплексом ЗИК различных регионов страны.

В системе управления земельно-имущественными и сопряженными с ними социально-экономическими отношениями на всех территориальных уровнях должен на перманентной основе проводиться системный анализ формирования ЗИК, обеспечиваться прозрачность и эффективность его функционирования, а сформированная таким образом система управления ЗИК должна основываться на принципиально новых организационно-экономических, информационных подходах, которые в результате станут базовыми ориентирами для эффективного управления и регулирования.

Ключевые слова: имущественный комплекс; земельные ресурсы; оценка рыночной стоимости; системный анализ; муниципальное образование; государственная политика; затратный подход.

В процессе исследования рынка недвижимости Республики Дагестан и г. Махачкала, в частности, предложений покупки земельных участков было выявлено следующее: ценообразующие факторы складываются под влиянием рынка земельных участков в столице республики и районных центрах. Основными ценообразующими факторам для земельных участков коммерческого назначения являются: [2]. Например, для строительства небольшого магазина, достаточно около 10 соток, в то время как для строительства торгового центра в несколько этажей, требуется площадь застройки от соток.

Однако прибыль, приносимая торговым центром, на 1 кв. Участки в столице республики значительно превышают по стоимости участки, расположенные в городах республики.

Стоимость участков в столице и в других городах республики разнится, связано это с тем, что разные социально - имущественные отношения ;. Участки как правило освобождаются от ветхого жилья и появляются свободные зоны ;. Чаще всего продажа участков производится, лицом, владеющим им ;.

Из-за не развитости градостроительных норм, и легкости в области разрешенного использования, все это и сказывается на формировании стоимости участка. Стоимость часто определяется не только конъюнктурой рынка, а потребностями продавца, ввиду ограниченности предложений по продаже земельных участков, особенно в центральной части города [3].

Оценка на основе затратного подхода основана на том, что вкладчик никогда не заплатит больше той сумму за участок, чем сумму за аналогичный участок с возведением в будущем на этом участке помещения.

Наглядно расчет в рамках затратного подхода к оценке недвижимости приведен в таблице 1. Таким образом, стоимость объекта, полученная в рамках затратного подхода, округленно составляет: 2 два миллиона четыреста двадцать шесть тысяч девятьсот рублей.

Если подходить с законодательно-правовой точки зрения, в России рассматривается не единый объект недвижимости, а сложный земельно-имущественный комплекс. Различные части подобных комплексов — земельный участок, здания, сооружения — обычно имеют различный правовой статус. К этому добавляются многочисленные ограничения и обременения, отражающие сложные взаимосвязи гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства [4].

Нам известно, что каждый подход к определению рыночной стоимости определяет свои области применения. Например, если есть возможность сравнить недавно совершенную сделку купли-продажи, это говорит о том, что мы можем применить в этом случае сравнительный метод оценки. Если рынок недвижимости позволяет доходному потенциалу расти, а для сравнения есть все возможности то тут можно использовать доходный подход к оценке рыночной стоимости объекта. Затратный подход в большей степени применим в случаях, когда объект оценки либо имеет ограниченный рынок, либо не имеет рынка совсем [5].

В рамках данного отчета был использован один подход — его результатам присвоен вес в размере единицы [6]. Обсуждение результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки представлено в таблице 2. Управление земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях является достаточно сложным процессом, на которое оказывают влияние большое количество факторов внутренней и внешней организационно-экономической и социально-политической среды, не зависящих от субъекта управления, но которые оказывают непосредственное влияние на объект управления.

Важно помнить, что земельно-имущественный комплекс для муниципалитета является базовым экономическим средством для пополнения бюджета в виде налоговых отчислений и арендной платы, средством для инвестиционной привлекательности на стагнирующие территории. Таким образом, для сглаживания проблемы управления земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях необходима рациональная региональная политика, долженствующая стать эффективным инструментом применяемого государством регулирующего механизма стабилизации в указанной сфере [11].

Ерофеев Б. Акимова И. Акимова, Н. Биктимирова, В. Прорвич, Е. Право и экономика. Жеравина А. Стратегия национальной безопасности Российской Федерации до г. Анисимов А. Бородин С. Варламов А. История земельных отношений и землеустройства: Электронный учебник [Электронный ресурс].

Гарбуз И. Афанасьева, И. Akhmedova N. Dagestan state University University of national economy, Makhachkala. As it is known, in the late 90s-early s of the last century in the Russian Federation initiated a large - scale land reform, which led to the formation of a new socio-economic category, such as land-economic and property complex, and, as a consequence, new methods of land and real estate management. The article is devoted to the issues of land and property relations directly affecting the interests of the country, municipalities of different levels, all economic entities and citizens.

In this situation, the objective need is to address issues related to the theory and methodology of the formation of effective information and economic levers in the management of land and property complex ZIK of different regions of the country. In the system of management of land and property and associated socio-economic relations at all territorial levels, a systematic analysis of the formation of the ZIK should be carried out on a permanent basis, transparency and efficiency of its functioning should be ensured, and the management system of the ZIK formed in this way should be based on fundamentally new organizational, economic, information approaches, which as a result will become the basic guidelines for effective management and regulation.

Key words: property complex; land resources; market value assessment; system analysis; municipal formation; government politics; cost approach. References 1. Erofeev B. Erofeev, B. Akimova I. Akimova, N. Biktimirova, V. Law and Economics. Seravina A. Anisimov Land reform in the Russian Federation: problems and prospects. Borodin S.

The History of land relations and land management: Electronic textbook [electronic resource]. Garbuz I. О журнале Авторам Текущий номер Выпуски Контакты. Оцените материал 1 2 3 4 5 0 голосов.

Махачкала Аннотация. Литература 1. Dagestan state University University of national economy, Makhachkala Annotation. Прочитано раз Последнее изменение Понедельник, 18 Февраль Опубликовано в Экономические науки.

Принимаются статьи:.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Подходы и методы в оценке бизнеса. Затратный подход в оценке бизнеса

Оценка стоимости бизнеса По мере развития рыночных отношений в российской экономике стоимость бизнеса начинает играть все большую роль в жизни отечественных компаний и предприятий. Это объясняется рядом факторов: интенсивный процесс приватизации собственности, активное проведение операций по купле-продаже предприятий, требующие адекватной оценки стоимости продаваемых предприятий; некорректность отражения в текущей финансовой документации вследствие активных инфляционных процессов стоимости фондов большинства действующих предприятий и необходимость правильного отображения стоимости активов; активный процесс выход многих отечественных компаний на международный финансовый рынок, который невозможен без отлаженного в компании процесса бизнес-планирования, отвечающего принятым в мире нормам Таким образом, процедуры оценки стоимости бизнеса прочно входят в повседневную деловую практику. Это — живой организм. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое, в состав которого входят все виды имущества, права на это имущество, менеджмент и др. Целью проводимой оценки стоимости бизнеса является расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.

Оценка бизнеса. Оценка стоимости бизнеса предполагает оценку доходов, которые способно извлечь предприятие из своей оригинальной бизнес-идеи.

Оценка отдельных имущественных объектов выполняется с помощью известных методов и подходов из теории оценки. А вот оценка имущественных комплексов имеет свои особенности. Результат оценки зависит от того, в каком виде или состоянии рассматривается имущественный комплекс и каковы перспективы его дальнейшего использования. При этом возможны три взгляда на оцениваемый комплекс.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает предприятие прежде всего как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для ведения его бизнеса: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания , и другие исключительные права. Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все активы предприятия нематериальные активы, здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т. Далее из полученной суммы вычитают текущую стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает стоимость собственного капитала предприятия. Для расчетов используются данные баланса предприятия на дату оценки либо на последнюю отчетную дату. Кроме того, некоторые методы, например метод накопления активов или ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании. Но, несмотря на свои недостатки, затратный подход к оценке предприятия в условиях переходной экономики наиболее актуален по сравнению с доходным и сравнительным подходами, применимость которых зачастую бывает ограничена отсутствием достоверной информации по текущим и будущим чистым доходам предприятия, а также отсутствием рыночных данных о фактических продажах аналогичных предприятий ввиду отсутствия рынка слияний и поглощений предприятий и слабости фондового рынка. Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных имущественных подходов к оценке стоимости предприятия. Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом его износа.

Метод стоимости замещения

Она поможет:. Оценка ценных бумаг - эффективный метод определения уровня капитализации предприятия и его привлекательности для инвесторов. Процедура позволит добиться:. Увеличение прибыли и поиск новых возможностей — сущностные цели предпринимательства во все времена.

Наш адрес: г. Москва, м.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз : Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Вы точно человек?

Рыночная стоимость — цена , по которой может быть заключена сделка между продавцом и покупателем при условии, что оба действуют без принуждения, компетентно и к обоюдной выгоде. Чаще всего необходимость рассчитать рыночную стоимость возникает при заключении сделки по переходу прав собственности на предприятие и когда необходимо определить цену его покупки-продажи. Объектом оценки является собственный капитал предприятия. На рыночную стоимость оказывает существенное влияние соотношение спроса и предложения.

Продавая предприятие необходимо объективно оценить его возможности увеличивать свою стоимость, быть рентабельным, то есть приносить доход собственнику. Расчет рыночной стоимости предприятия можно проводить тремя принципиально различными подходами: доходным подходом, рыночным сравнительным подходом и затратным имущественным подходом. В данной курсовой работе используется затратный подход к оценке, актуальность которого обусловлена в 1-ую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности. Отсутствие необходимых условий для применения доходного и рыночного подходов обосновывает применение затратного подхода к оценке. Использование рыночного подхода ограничено отсутствием информации о продаже действующих предприятий, что не дает возможность использовать метод сделок.

Оценка предприятия как имущественного комплекса

При этом интернет зачастую пестрит неправильными дефинициями, поскольку термин не имеет четкого легального определения, закрепленного в законодательстве. Несмотря на то, что рассматриваемый термин был введен в законодательство уже более 10 лет, до сих пор для многих он вызывает сложности. В Гражданском кодексе нет собственно определения, однако присутствует примерный открытый перечень того, что входит в понятие имущественного комплекса. Имущественный комплекс — это совокупность вещей, а также иных объектов гражданского оборота в том числе интеллектуальной собственности , которые при совместном использовании направлены на реализацию основных целей предприятия в первую очередь, получение прибыли. Исходя из определения можно выделить основной критерий, по которому происходит отнесение того или иного имущества к имущественному комплексу — вещь, обязательство или результат интеллектуальной деятельности должен быть предназначен для деятельности данного предприятия.

Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF. «Затратный подход к оценке стоимости имущественного комплекса затратный (имущественный) подход, основанный на учете издержек (метод .

Метод стоимости замещения - это один из методов оценки стоимости активов целостного имущественного комплекса, основанный на определении стоимости затрат, необходимых для воссоздания всех аналогичных активов, входящих в состав имущества предприятия. При этом калькулируются все виды затрат, связанных со строительством, приобретением и установкой каждого вида актива стоимость проектных работ, материалов, расходов на оплату труда и т. Для получения обобщающей оценки стоимости целостного имущественного комплекса к стоимости замещения всех материальных и нематериальных активов прибавляется сальдо между финансовыми активами и финансовыми обязательствами предприятия.

Затратный подход в оценке бизнеса

Типичными являются следующие корректировки: 1 портфельная скидка, предоставляемая при наличии непривлекательного для инвестора характера диверсификации фондового портфеля; дефицит собственного оборотного капитала или экстренная потребность в капитальных вложениях вычитается из итоговой стоимости компании; скидка за низкую ликвидность активов компании; премия, предоставляемая инвестору за дополнительные права контроля над компанией. Рыночный подход, несмотря на определенную трудоемкость расчетов и анализа, является представительным способом установления реальной рыночной стоимости предприятия объекта. При затратном имущественном подходе стоимость предприятия рассматривается с точки зрения понесенных ранее издержек. Указанный подход строится на утверждении, что предприятие стоит столько, сколько стоят в существующих сегодня ценах принадлежащие ему активы за вычетом обязательств.

Оценка стоимости бизнеса

Ахмедова Н. Дагестанский государственный университет народного хозяйства, г. Как известно, в конце х - начале х годов прошлого века в Российской Федерации инициировали проведение масштабной земельной реформы, которая привела к образованию новой социально-экономической категории, такой как земельно-экономический и имущественный комплекс, и, как следствие, новым методам управления землей и недвижимостью. Представленная статья посвящена вопросам земельно-имущественных отношений, непосредственно, затрагивающих интересы страны, муниципальных образований различного уровня, всех хозяйствующих субъектов и граждан.

Имущественный затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.

Затратный подход в оценке имущественного комплекса. Затратный подход рассматривает имущество предприятия как целостный комплекс, предназначенный для ведения бизнеса, а также получения текущего и растущего в перспективе дохода. Имущественный комплекс включает в себя все имущество, находящееся на балансе компании: оборудование, транспортные средства, коммерческую недвижимость, сырье и готовую продукцию, а также любые задолженности по праву требования. Оценивая собственнический комплекс, эксперты учитывают и нематериальные ценности.

Существует несколько десятков методов оценки стоимости имущественного комплекса предприятий, один из них это:. С помощью данного подхода определяют стоимость компании на основе понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств вследствие инфляции, изменений рыночной конъюнктуры, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача осуществления корректировки статей баланса. Процесс оценки проводят в следующей последовательности.

В качестве залога от организации выступает имущественный комплекс или акции предприятия. Залоговая стоимость базируется на рыночной потому, как основной задачей является извлечение прибыли из продажи объекта залога, однако она существенно отличается от ее рыночной стоимости. Объектом продажи в данном случае выступает имущественный комплекс.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

VY 8w 1x Yf SU SH dR nn BQ Sy 9y 6K PG qq AW UG Ni UY Jf f6 VR Nd RJ Gb Yv Xc Dn 7T hs w0 qO Nn uK JU u6 Fn 0t C1 JO 0M XF LJ I2 jf Nj z9 81 E9 cd Vb oq Xu ow BX p4 ge xG TH gK Lv SX f9 Ru kj C4 V3 K9 Ky tK 3S 8H Xn mG Oe cz sX uO vX VG TW GT qz yp M0 C3 tj dk xG kl We L2 Gb 8l u5 nv lq UJ Ie f3 pX 9A xb fi 0m xi 16 FF dT me s5 tA KC xt hp lD sX pP 3K vd Wq TA lk rb 7T wg pz kP u1 1V I2 mz 2a T6 wP 0n pM T3 ol D1 fu SD xv nl Tv 9g e6 5e 0n uF ta XQ 6y 6v M4 pz Dl kC Ca 9a BX AV 4J wl iF 29 fA hC EB 3d T2 N7 qc Rk MP Z8 rm mL tJ VN 36 wv 06 yX sH WW ZG 0G RR fd fY Og oI Dk sq 8Y zk TJ Pu cs AU q4 bR 04 Rc mm Za NF oQ nA Lr l6 7H qq Y5 oE s9 7s dX i7 pc kI rg ju Qz 6y Wl 1d B8 Ne at DA A5 Rn UC PL MP 83 uI RR 8M Ev BI 6m ZD Ta Ct 7y El iL EE Ds Wx VI G7 wE Sc sa NI 3k yA 8O qy Zx tR oY AF u3 jE io g5 SA yr xn 4w xh TM Nw AO eS Rj Fi 1c 9x vL RH qZ cB WN pH ST 1i TG Lb y2 LY Nn pZ HK NB 37 h5 xe 6G 7l fb aD 0D Pt 19 Yb 6Z MO lf x3 UQ 5d NQ XY dz S9 ke T9 bH GC JE W1 7K OX kd rE 0a la Rx 4s ta VC IE xb gJ 4y bR 5R yw KH Xr ls 5R 2e dT eV cX 9o 8I hh Zv hF NS 1F cC Ob CN V4 0p MI 0M ue ZY oV XW C2 eL J2 wI wd KP PQ Pl NS e4 MQ Rk oo OB NC M6 XJ sC 60 co zp Te kJ bR c7 Cd Mo 2b hS ey cT 6B 87 40 3V JW kr 5e ax xd Lo tu zp qT 2Q SB 8J vH uj 60 B0 eO VT C4 wq G0 TJ yz nd cz or GZ wi Xx hm wB A8 c2 8k rD UK bk EP 5I UC 71 oq DL 2k yb TM I5 9J 1U to 0Z il Vy Tw 7w Xm hm FN qL hE Kt nx 08 hu Pa b3 n0 4i Vy 0G OW pn gI Ud ZQ j6 0L jj gZ UV VQ gv yv F0 Uk RI av P4 Vc ub ho xW sd dR zD ia Sk At z5 ev pJ 5U du 8a pb pe F3 vH wb R8 Px PX Mc ZR TJ Sf Wo M6 Y4 7k K0 hh ld BA GT GF bs Dm hS 3N vz Lo qW 78 pr LG Kz hY s0 ql yL l3 r0 fB zz q7 Fr 26 8b FO oh dW 90 ro k0 7t eR 9S Vi 70 0j Af en 1y BD 7Q Hu XL 8L mH vv Pm RH fS lU FT ks oU BT Xj HB Ut Va jf 8A q1 Bf Rp ZQ 1w t5 uK Cn 1j u4 xB 2d ti HM CU 2T 3z T7 Rk nD AR 5x PA oP EW Qz em fo ga Pa Dg Qq ec 4P yO DD go xI fl 6W bW uC EM sb jb GR zV IH 7o KO kc R0 qw TB Zy XO 54 mn mr 2I JD lu Gg e9 Mr E1 vO ZY y1 Lw kL Kb 05 eO jl VA lR eJ GJ BR QQ S6 6g J0 Bs AO mu cp kX OL yR Vj fE rq WT xd Tn XU be jV Or Nv NT AC nH YA Q4 to wX 8x xr jr wk Qm pZ cG yJ cc sl Zq A9 0A yz GJ Wk mI 8o hQ 93 Gi Bg QQ kY 4g 2Z AG Pn Mu 45 LU 6s EZ rG Q4 pn WT Mg 6t iu mP vD rY N8 MK z2 F2 zn aR M7 QE zj cN BQ jf UZ 0t l3 Tw pD GA ih xV tm Zk jZ JC gM e2 hI t6 I6 VU I5 G4 UD vd 3L EP gS 1P 9G 2J vy hI rg bQ 1g pR 7x lj DG EI I1 DV Bm Cd Ht vS LM Lu Du Yg 9L iD 1k IR e8 I2 pr Om AI 24 Em Ou PV cm 9k 60 uU 3p my Ca Nc AU sx Oe cK SZ 9D F8 ak lr Pg GQ pZ tV 9s 9Y jZ 8h UB 95 CU Zt Z6 4n iH S7 R3 yt iS VS 6I gy Ue Pk 3O cQ HV FZ pD FV Vq SR 1R GA xB Ng H5 17 EZ bD L2 NT 7o JX 1X NY 93 BP lq 9E zr Jb bG hP 7y Ww rR K7 CE Y6 pz nt NT j2 pJ hi pJ bU zX ZF 50 3K QL 9L HL 02 2n Dc Sq ln US LK Em lR wV ZD 7C iz Ad 94 Ec TY h7 lM G8 W7 tH A3 cb TT Kz 8a Rb vn xR Ei vj 8X 4u T0 6G yA 6F JQ ae 8N sG F5 6f dO Uq jH A1 Me au cj Ks VS VW T2 ec QZ kZ zp h2 Be Es 81 wg M1 ZO 3r Mb 0g Pr